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解读丨集体建设用地入市改革,无需征地可直接入市!

 作者:佚名  来源:九号谈规划  点击:  评论:0 时间:2019-03-25 14:25:06

解读丨集体建设用地入市改革,无需征地可直接入市!


早在2017年时,国土部、住建部就联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,全国有13个城市参与试点。分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

这个举措最令人震撼的看点是:

农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。

中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。

集体建设用地入市的重大意义

第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。

第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。

第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据公布的方案——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

第四:大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。

两部委公布的“方案”里,还有以下看点值得注意

①:项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。

②:尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

③:试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。

④:集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

⑤:承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。

那么,此举将产生什么影响?

第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。

商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。

第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。

第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。

第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市生活早买房仍然是必要的。